L’assemblea è convocata in via ordinaria almeno una volta l’anno per discutere e deliberare sulle materie indicate dall’1135 c.c., questa può essere richiesta in qualsiasi momento dall’amministratore o da un condomino.
Diversamente l’assemblea straordinaria può essere convocata dietro richiesta dell’amministratore o di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.
L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni (lavorativi) prima della data fissata per l’adunanza.
Tuttavia, l'art. 1136 c.c. non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini dell'avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblee, L'importante è che in una maniera o nell'altra tutti sappiano di questa convocazione.
E' sufficiente a soddisfare le esigenze di conoscenza previste dalla legge l'avviso effettuato mediante tempestiva affissione in luogo visibile a tutti i condomini di solito in ascensore o all'ingresso vicino alle cassette della posta.
La mancata comunicazione, a qualcuno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsti dall'art. 1137, comma 3, c.c., decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
Annullabile, ex art. 1137 c.c., è la delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche relative alla mancata indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio.
Il condomino non invitato può sempre impugnare la delibera assembleare.
Ai sensi dell'art. 1136 c.c., l'assemblea può deliberare solo previa verifica della convocazione di tutti i partecipanti, tuttavia, spetta al condomino, che impugna la delibera condominiale, la prova della mancata convocazione di alcuni condomini.
Molto importante è la regolarità della convocazione per la stessa validità delle delibere assembleari.
Di fatto l’assemblea non può deliberare se non sono stati invitati tutti i condomini ed è regolarmente costituita solo con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio.
Ordine del giorno
L’assemblea quindi delibera regolarmente e validamente in prima convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, mentre in seconda convocazione con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore dell’intero edificio.
Le deliberazione che hanno ad oggetto le innovazioni devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell’edificio.
L'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione.
Molto importante è anche l’ordine del giorno nel quale devono essere inseriti gli argomenti che saranno oggetto dell’assemblea.
Affinchè la delibera di un'assemblea condominiale sia valida è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, specificamente gli argomenti da trattare, così da far comprendere a tutti i partecipanti i termini essenziali .
L'art. 1105 comma 3 c.c. - applicabile anche in materia di condominio di edifici la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea.
La voce "varie ed eventuali" si riferisce a semplici comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, prospettazioni dei problemi e risposte dell'amministratore.
Compito dell’assemblea è anche quello di nominare un presidente e un segretario ( con la maggioranza prevista dalla legge) i quali hanno il compito e la funzione di dirigere e gestire la riunione assembleare al fine di garantirne la validità e regolarità.
Ricorso alle delibere
Tutte le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condòmino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ovvero, al Giudice di Pace, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dalla stessa autorità.
Il ricorso deve essere presentato entro 30 giorni ( a pena di decadenza), che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Anche i condòmini che sono o vivono in situazione di conflitto di interessi con il condominio hanno diritto di partecipare all'assemblea, anche se poi dovrà astenersi dalla votazione.
Ad ogni modo, Vi consiglio di partecipare comunque alle assemblee così potrete manifestare le vostre ragioni, nonostante che solo con il diritto di voto si può influire su un atto decisionale, mentre la semplice espressione delle proprie motivazioni in sede assembleare non può che avere il più limitato ed utile effetto di consentire ai restanti condomini l'adozione di una scelta più consapevole.
Un'ultimo consiglio... non cercate di avere sempre e per forza ragione, a volte basta davvero poco per calmare gli animi e trovare nuove e concrete soluzioni e/o decisioni!
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